Bedrijfspand kopen? Zo maak je de juiste keuze

Stap 1: stel jezelf de juiste vragen

Stel jezelf voordat je überhaupt op zoek gaat naar een bedrijfspand de volgende vragen:

• Waar sta ik nu met mijn bedrijf en waar wil ik over vijf jaar staan? 
• Waarvoor ga ik de ruimte gebruiken? Is het bijvoorbeeld voor opslag, een kantoor of een winkel? 
• Het gebruik van de ruimte is bepalend voor de locatie. Voor een opslag is de bereikbaarheid voor (vracht)auto’s van belang. Voor een winkel is een locatie waar winkelend publiek zich bevindt bepalend. En voor kantoorruimte is de uitstraling en de mogelijkheid om klanten te ontvangen belangrijk.
• Waar zou het bedrijfspand bij voorkeur staan? Is bereikbaarheid van de locatie belangrijk? Hoe belangrijk is (vrij) parkeren? Of de bereikbaarheid met openbaar vervoer?
• Is de uitstraling van de locatie en het pand belangrijk? Of wil ik een logistiek makkelijk bereikbare locatie langs de snelweg of op een bedrijventerrein?
• Hoe groot moet het bedrijfspand zijn? Moet er ruimte zijn voor groei? En zo ja: kan ik bijbouwen of is het pand uit te breiden? En hoeveel ruimte heb ik nu en in de toekomst nodig?
• Wil ik een bedrijfspand alleen voor mijn onderneming? Of wil ik een deel of delen verhuren?

Stap 2: bepaal je financiële ruimte

Wanneer je weet wat voor bedrijfspand je zoekt, is de volgende vraag: hoeveel kan ik betalen? Bereken met je boekhouder of financieel adviseur hoeveel je zelf kan en wilt financieren en hoeveel je wilt lenen door middel van een hypotheek.

Stap 3: op zoek naar een bedrijfspand

Nu je weet wat voor pand je zoekt en welk budget je hebt, kun je gericht op zoek naar een bedrijfsruimte. Natuurlijk kun je dat zelf doen, maar je kunt ook een aankoopmakelaar inhuren. De courtage ligt meestal tussen de 1,5 en de 1,8 procent van de aankoopsom (exclusief btw). Je kunt ook de makelaar alleen inschakelen voor de onderhandelingen. Dat kan je geld schelen.

Stap 4: verricht onderzoek naar het bedrijfspand

Heb je een pand gevonden? Ga dan niet meteen tot aankoop over. Doe onderzoek naar de achtergronden. Wat is de huidige staat? Wat is het bestemmingsplan? Staat het pand op vervuilde grond? Is er sprake van achterstallig onderhoud? Vraag alle gegevens op bij de verkopend makelaar. Denk aan: 

• gegevens uit het kadaster
• de koopsom die de huidige eigenaar heeft betaald
• het koopjaar
• de oppervlakte van de ruimte(n)
• wie de huidige eigenaar is.

Let op: doe bij een bedrijfspand geen mondelinge toezegging. Die is geldig! Als de verkoper je mondelinge bod accepteert, zit je aan de aankoop vast.

Bouwbesluit en de gemeentelijk bouwverordening

De verkopend makelaar of jijzelf kunnen bij de gemeente waar het pand staat navragen of je de bedrijfsruimte mag gebruiken voor jouw doeleinden. En welke bestemmingsmogelijkheden het pand biedt.  

In het bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening staat genoteerd of de bedrijfsruimte voldoet aan alle bouwkundige eisen als brandveiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid en gezondheid.

De verkopend makelaar kan vragen of er een gemeentelijke aanschrijving op het gebouw staat. In dat geval heeft de verkopende partij zich niet gehouden aan wet- en regelgeving of is het pand niet goed onderhouden. Dit kun je ook zelf checken.

Je kunt een bouwkundig expert inschakelen om onderzoek te doen naar de staat van onderhoud. Met een bouwkundig rapport kun je beter inschatten welke kosten er te verwachten zijn. Ook zou je een bodemonderzoek kunnen laten verrichten. Daaruit kan naar voren of het pand op vervuilde grond staat. Zorg dan dat dat bodemonderzoek als ontbindende voorwaarde wordt opgenomen je koopcontract.

Liever nieuwbouw?

Wil je liever nieuwbouw, zodat je het pand kan laten bouwen en inrichten zoals jij het wilt? Je kunt dan, met behulp van een adviseur of architect, de mogelijkheden en kosten in kaart brengt. Dan weet je zeker dat je plan aan de praktische voorwaarden voldoet. 

Tip: over een nieuwbouw bedrijfspand betaal je 21 procent btw. Een bedrijfspand dat langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, is meestal vrij van btw.

Stap 5: regel een bedrijfshypotheek

Ga op zoek naar een bank die je een zakelijke hypotheek kan verstrekken. Wat heb je daar minimaal voor nodig?

• Je kunt 2 volledige boekjaren aanleveren, waarvan het recentste niet ouder is dan 18 maanden.
• Een actueel bedrijfsplan om te laten zien welke plannen en ambities je hebt. Zo’n plan is meestal geen vereiste, maar kan de bank wel vertrouwen geven.
• Inzicht in de voorwaarden van de verschillende banken. Bijvoorbeeld: hoe hoog mag de financieringsaanvraag zijn? Hebben eventuele andere lopende financieringen invloed op de hypotheekaanvraag? Financiert de bank ook nieuwbouw? Dit kun je doen door verschillende webpagina’s te bezoeken en daar alle productinfo te lezen. 

De aankoop van een bedrijfspand is een belangrijke stap die strategisch denken vereist. Onthoud dat de keuze van een pand invloed heeft op de groei en het succes van je onderneming. Schakel indien nodig deskundige hulp in. Een goed geïnformeerde beslissing vandaag kan de basis leggen voor de bloei van jouw bedrijf morgen.