Bedrijfspand en btw: 5 vragen en antwoorden

De keuze voor het bedrijfspand is als ondernemer een belangrijke beslissing. Heb je voorkeur voor huur van bedrijfsruimte? Een bedrijfspand kopen of toch liever een kantoor aan huis? In alle gevallen luidt de hamvraag: ‘Met of zonder omzetbelasting?’

In ieder geval moet je btw-ondernemer zijn. De Belastingdienst bepaalt of dat zo is. Zo ja, dan krijg je automatisch een btw-nummer. Je kunt dan btw berekenen en ook aftrekken bij je aangifte.

1. Hoe zit het met btw bij koop bedrijfspand?

In principe is de levering van een onroerende zaak (in dit geval: een bedrijfspand) vrijgesteld van btw-heffing. Over nieuwe panden tot en met twee jaar oud moet je btw betalen.

Je kunt samen met de verkoper besluiten om toch omzetbelasting te rekenen over de aankoop en profiteren van aftrek van de voorbelasting.

• Voorwaarde is dat je het pand voor minimaal 90 procent gebruikt voor belaste bedrijfsactiviteiten. Dit geldt voor het jaar waarin je het koopt en voor het boekjaar daarop.
• Voor een aantal sectoren geldt dat ondernemers het bedrijfspand maar voor 70 procent hoeven te gebruiken voor met btw belaste prestaties: reisbureaus, arbodiensten of makelaarskantoren.

Is de verkoop van een bedrijfspand op verzoek met btw belast, is niet de verkoper, maar de koper deze omzetbelasting verschuldigd. Als je als ondernemer het pand bijna geheel voor btw-belaste doeleinden gebruikt, is het interessant om te opteren voor btw-belaste levering. Je kunt de btw namelijk bijna helemaal aftrekken.

2. Hoe zit het met btw bij de verkoop van een bedrijfspand?

Hiervoor gelden dezelfde regels als voor de aankoop van een bedrijfspand. Als verkoper kun je in overleg met de koper de btw verleggen als het gebouw ouder is dan twee jaar. Dat is vooral handig als je het ook met btw hebt gekocht en hebt afgetrokken als voorbelasting op de btw-aangifte. Er geldt namelijk een herzieningstermijn van tien jaar. Bij verkoop binnen die periode kan het zijn dat je de afgetrokken belasting moet terugbetalen aan de fiscus.

Let op!

Je kunt niet kiezen voor belaste verkoop als het bedrijfspand onderdeel is van de verkoop van je hele bedrijf.

3. Moet ik naast btw-heffing ook overdrachtsbelasting onroerende zaken betalen?

In principe betaal je 10,4 procent overdrachtsbelasting als je in Nederland onroerende zaken koopt.

• Wanneer de levering van een pand verplicht met btw plaatsvindt, kun je gebruik maken van de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
• Dat geldt niet als je kiest voor levering mét btw, dan moet je ook overdrachtsbelasting betalen.

4. Is huur van bedrijfsruimte belast met btw?

In principe is verhuur van een bedrijfspand onbelast. Huurder en verhuurder kunnen wel net als bij een kooppand gezamenlijk kiezen voor btw-belaste verhuur. Ook dan geldt de voorwaarde dat de huurder negentig procent of meer van de in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen. Voor sommige branches geldt zeventig procent.

5. Is btw op een gebouw dat ook privé wordt gebruikt aftrekbaar?

Koop je een pand dat je deels zakelijk en deels privé gebruikt? Dan moet je beoordelen of het woongedeelte zelfstandig is. Is het fysiek afgescheiden en zelfstandig te gebruiken, dan hoort dit deel niet bij je ondernemingsvermogen.

Je kunt dan over het woongedeelte geen btw terugvragen. Bij een latere verkoop ben je alleen omzetbelasting verschuldigd over het zakelijke gedeelte, en alleen als sprake is van een btw-belaste verkoop.

Heb je in het gebouw naast een woning een kantoor aan huis? Dan kun je ook fiscaal voordeel behalen met deze aftrekposten.